Es nulo el acuerdo de una comunidad de propietarios que veta las viviendas turísticas

El Juzgado de Primera Instancia n.º 7 de Córdoba ha declarado la nulidad de un acuerdo adoptado por una Junta de propietarios que prohibía que los comuneros pudiesen destinar su vivienda a apartamentos turísticos.


La actividad de uso turístico no es per se molesta, ya que en abstracto no comporta una actividad no permitida e incompatible con la normal convivencia

La sentencia, de 21 de febrero de 2022, indica que no se puede vetar “de forma general e injustificada” una actividad en principio “perfectamente legal y lícita”.

Posición de la actora

Una vecina interpuso una demanda de juicio ordinario contra la comunidad de propietarios bajo la única finalidad de que se declarase la nulidad del acuerdo sexto adoptado por la Junta General Ordinaria de propietarios celebrada el 1 de junio de 2021 que prohibía el establecimiento de apartamentos turísticos.


En opinión de la actora, el aludido acuerdo es contrario a la Ley y a los Estatutos de la Comunidad (art. 18.1 a) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal) y, además, fue adoptado con manifiesto abuso de derecho por parte de la comunidad de propietarios, constituyendo, en sí mismo, un grave perjuicio para ella, quien, legalmente, no tiene obligación jurídica alguna de soportarlo (art. 18.1 c) de la LPH).

Reproche al legislador: «deficiente trabajo»

Nos enfrentamos a una “cuestión estrictamente jurídica”, adelanta el Magistrado-Juez del del Juzgado de Primera Instancia n.º 7. En concreto, en el caso de autos, el litigio se limita a la interpretación del art. 17.12 de la LPH que reproducimos a continuación:

“El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos”.


La redacción final del texto legal ha creado una “importante duda jurídica” que obligará a los propietarios y a las comunidades a acudir a los Juzgados y Tribunales

¿La comunidad de propietarios demandada tiene la facultad de prohibir que uno de sus departamentos (ya sean viviendas o locales) pueda destinarse a alquiler con fines turísticos, o solo tiene potestad para limitar y condicionar ese uso turístico? Antes de proceder a contestar tal interrogante, el Juzgador de instancia reprocha al legislador su “deficiente trabajo” realizado en la reforma de tal precepto y augura que tendrá que ser el Tribunal Supremo quien, dentro de dos, tres o cuatro años, ponga fin a las futuras discrepancias entre las distintas resoluciones de las Audiencias Provinciales.

Pero, “¿cuánto coste social y económico se quedará en el camino? ¿Cuántos recursos de la Administración de Justicia malgastados?”, se pregunta el Magistrado-Juez.

Citando un artículo publicado en La Ley Digital por el abogado Alejandro Fuentes Lojo, “la técnica legislativa utilizada ha sido muy deficiente, quedando patente la urgencia del legislador, no solo por el instrumento normativo utilizado y por la denominación de la reforma legal, sino por la técnica utilizada, dejando entrever que se ha atendido más a criterios políticos que jurídicos”.

Coincidiendo con el parecer del letrado, el Magistrado-Juez indica que la redacción final del texto legal ha creado una “importante duda jurídica” que obligará a los propietarios y a las comunidades a acudir a los Juzgados y Tribunales, y serán estos “los que tengan que interpretar la norma para intentar adivinar cuál fue la voluntad del legislador”.

“Si la voluntad del legislador era la de dar potestad a la comunidad para prohibir el uso turístico debería de haberlo expresado de forma clara y rotunda”, concluye.

Decisión judicial: nulidad del acuerdo

Dicho lo anterior, el Juzgado de Córdoba llega a la conclusión de que una comunidad de propietarios no puede vetar “de forma general e injustificada” una actividad en principio “perfectamente legal y lícita”.

Aunque reconoce que un irregular uso del apartamento turístico por parte de los inquilinos puede llegar a ser “molesto” para el resto de la comunidad, el Magistrado-Juez recuerda que esta situación tiene su solución legal en la aludida LPH, en concreto en su art. 7.2 que prevé la posibilidad de privar del uso de la vivienda hasta tres años al propietario y de forma definitiva en el caso de alquileres, cuando existen ruidos o molestias de cierta entidad.


Eso sí, “las molestias no se pueden presumir”, advierte el reciente fallo. “Hay que esperar a que se produzcan y, estando debidamente acreditadas, servirán para prohibir usos turísticos en casos concretos”, agrega.

En cualquier caso, “no hay que confundir la molestia con la incomodidad”, apunta el Juzgador. El primer término afecta a todos o a la mayoría de los vecinos y es una cuestión comunitaria; en cambio, el segundo concepto tiene un alcance limitado que sólo afecta a una persona, como ocurre con los ruidos que el uso ordinario de la vivienda genera: el ruido de los tacones, el golpe de una puerta a cerrar, etc.

El movimiento o “trasiego” de los ocupantes en una vivienda turística no tiene por qué ser mayor, por ejemplo, que el que se produce a diario como consecuencia de que habiten en un inmueble un número elevado de personas. De hecho, citando al Magistrado Vicente Magro Servet, “la misma actividad incívica puede ocurrir con un inquilino en un arrendamiento de larga duración o cuando un propietario padece síndrome de Diógenes o acostumbra a celebrar fiestas en su vivienda”.

La misma actividad incívica puede ocurrir cuando un propietario padece de síndrome de Diógenes

Así las cosas, el Juzgado declara que el legislador, en ningún caso, ha habilitado a las comunidades de propietarios para que decidan si las viviendas pueden o no dedicarse al uso turístico. De hecho, “únicamente les ha dado la posibilidad de regular la convivencia a fin de evitar o reducir las molestias que este tipo de actividad puede generar”.

Tras subrayar que el derecho a la propiedad privada y a la libertad de empresa son derechos fundamentales y alertar que los mismos no pueden ser restringidos o limitados si no es mediante una norma con rango de ley, el Magistrado-Juez razona que habrá que estar a cada “caso concreto” para decidir en última instancia si la actividad turística de un elemento privativo dentro del inmueble altera o no la normal convivencia a través de conductas incívicas continuadas y graves, para lo que existe el citado mecanismo de cesación establecido en el art. 7 de la LPH.

En definitiva, en base a lo anterior, la demanda termina siendo estimada y el Juzgado concluye acordando la nulidad del acuerdo litigioso adoptado en la Junta celebrada en junio de 2021. Por último, como matiz, en materia de cosas, “dado que se está interpretando una norma jurídica de reciente inclusión en el ordenamiento jurídico (…) que no cuenta con desarrollo judicial suficiente”, el fallo no efectúa un especial pronunciamiento de condena en costas.

El letrado Antonio Marín Entrenas, socio en Sanivo Abogados, ha asumido la dirección técnica del presente procedimiento.

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