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Alteración de la fachada por el local comercial

La jurisprudencia señala un criterio flexible para resolver la problemática sobre la alteración de la fachada por el local comercial, permitiendo dichas obras aunque debe ajustarse a los requisitos y límites fijados en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Este criterio flexible a favor de los locales se aplicará cuando los estatutos o el título constitutivo nada establezcan al respecto, ya que si en estos documentos se permite la realización de obras o actuaciones a favor de los propietarios de los locales, habrá que estar a dichas reglas.

Es muy importante recordar que en este asunto existe una casuística muy prolija, por lo que habrá que estar al caso concreto que se plantee.

Con esta publicación sobre la alteración de la configuración exterior del edificio o fachada con motivo de las obras realizadas en los locales comerciales queremos dar a conocer la doctrina jurisprudencial cuando se plantean litigios entre la comunidad de propietarios de un lado, que no quiere que los locales de negocio realicen obras que alteren la fachada (revestimientos, nuevos paramentos, apertura de puertas, rótulos, chimeneas, etcétera),  y de otro, el interés de los propietarios y arrendatarios de locales que buscan una acondicionar el local para mejorar la explotación y publicidad del negocio.

¿Qué limites establece el Tribunal Supremo a las obras de alteración de la fachada por el local comercial?

El límite a la alteración de la fachada por el local comercial vendrá derivado de lo dispuesto en el artículo 7.1 de la LPH, que condiciona la viabilidad de tales alteraciones o modificaciones siempre que no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario.

Señala el Tribunal Supremo que la doctrina jurisprudencial sobre la necesidad de flexibilizar las exigencias normativas de la LPH en materia de mayorías, cuando se trata de locales comerciales, quedaría inutilizada si se sostuviera que la regla de la unanimidad sigue siendo necesaria siempre que con la obra se altere la configuración exterior del edificio, lo que no tiene ningún sentido, pues se seguiría entonces produciendo lo que se trató de evitar, a saber, que la aplicación rigurosa de la LPH impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa, y así en la Sentencia 52/2014, de 29 de septiembre declara en síntesis:

en el caso de dichos locales, la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, bien porque la finalidad comercial de estos comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes, bien porque se acredite que aquellas resultan necesarias o precisas para el desarrollo de la actividad.”” a cada caso discutido será necesario adaptar la doctrina de la sala debido a ese inevitable casuismo. De ahí que las obras en un local que producen una alteración en la configuración exterior del edificio no deban, simplemente por ese hecho, sujetarse siempre a la regla de la unanimidad. Siendo necesario sopesar las circunstancias particulares de cada caso y ponderar tanto el grado o alcance de dicha alteración, que no se puede valorar igual cuando afecta a una fachada interna o de un patio interior que a una fachada exterior del edificio, como su carácter necesario o no, pues tampoco se puede apreciar de forma semejante, por mucho que dé lugar a una alteración de la configuración exterior del edificio, una obra de realización indispensable para el desarrollo de la actividad que una susceptible de evitarse sin impedirlo.”

Teniendo en cuenta la anterior doctrina, los tribunales consideran la necesidad de que la comunidad de propietarios permita estas obras en las fachadas del negocio siempre que la configuración exterior del edificio o fachada no sea desmesurada ni excesiva en relación con lo que viene siendo habitual en este tipo de obras para acondicionar las actividades comerciales.

"No procederá este tipo de obras en la fachada si el cambio supone una alteración de los elementos comunes esenciales como afectación a forjados, seguridad del inmueble, afectación de los derechos de alguno de los vecinos, etcétera.

Como vemos, lo que pretende el Tribunal Supremo es congeniar el derecho individual del dueño del local que lo ha comprado para explotarlo como negocio y el derecho de la Comunidad en su vertiente “seguridad del edificio” y “respeto a los derechos de los titulares de los pisos”.

En definitiva, haciendo un juicio de ponderación  entre ambos derechos y teniendo en cuenta las circunstancias concretas del caso es como procederá la decisión del Tribunal para resolver las controversias relativas a la legalidad de las obras llevadas a cabo en los locales comerciales que afecten a la configuración exterior o fachada del edificio.

Sentencias sobre la alteración de la fachada por el local comercial

A modo de ejemplo citamos las siguientes sentencias sobre la realización de obras por los locales de negocio que alteran la configuración de la fachada del edificio:

Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de fecha 15.12.2020


“Esta Sala se ha expresado en diferentes ocasiones sobre la problemática expuesta.Para su resolución se establece un criterio flexible y no exento de la inevitable casuística, a los efectos de determinar la conformidad a derecho de las obras de adecuación de los locales comerciales a los distintos fines de explotación susceptibles de ser destinados, lo que conduce a darles un tratamiento específico diferente del que merecen las obras ejecutadas en los pisos, sitos en las plantas altas de los inmuebles, sometidos al régimen jurídico de la propiedad horizontal, si bien respetando, como no puede ser de otra forma, los límites derivados de la aplicación del art. 7.1 de su ley reguladora, que condiciona la viabilidad de tales modificaciones a no menoscabar o alterar la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, y a no perjudicar los derechos de otro propietario.En definitiva, ponderando tales circunstancias es como procederá la decisión de las controversias relativas a la legalidad de las obras llevadas a efecto en los locales comerciales, como el caso que nos ocupa, lo que encierra una valoración jurídica propia del recurso interpuesto.”

entencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de fecha 22.12.2010

“[…] las obras realizadas por el titular de locales comerciales situados en las plantas bajas de los edificios que afecten a elementos comunes y que estén autorizadas por el Título o los Estatutos de la comunidad de propietarios no se consideran contrarias a derecho, siempre que no afecten a la seguridad o estabilidad del edificio ni perjudiquen el derecho de otro propietario”.

Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de fecha 14.02.2011

“La única cuestión objeto de controversia se centró en si las obras realizadas pueden perjudicar a otros propietarios, tal y como mantiene la Comunidad, al provocar un impacto estético y visual intolerable en la fachada.

La sentencia valora, que con anterioridad a las obras ejecutadas en la fachada por los demandados, el anterior propietario del local ya había remodelado el bajo del edificio, y considera, tras comparar la situación ya creada y la actual, que la alteración no ha sido desmesurada ni excesiva, en relación a lo que viene siendo habitual en el acondicionamiento de fachadas para la realización de actividades comerciales”.

Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de fecha 17.01.2012

“Tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, bien porque la finalidad comercial de los locales comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales. Esta Jurisprudencia pretende evitar que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa”.

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