¿Es posible transformar locales de negocios en viviendas?.

SI, la regla general es la posibilidad de todo uso de los elementos privativos,

siempre que sea adecuado a su naturaleza respectiva y no vulnere los límites genéricos

de toda propiedad o los específicos de la Propiedad Horizontal.

Cualquier limitación que se establezca en el título constitutivo aparte de ser formulada

con claridad y precisión, debe ser objeto de interpretación estricta.

Audiencia Provincial de Murcia, sec. 5ª, Sentencia de 1-3-2011, nº 66/2011, rec.

25/2011. Pte: Hervás Ortiz, José Joaquín. Tribunal Supremo Sala 1ª, Sentencia de 24-

10-2011, nº 728/2011, rec. 527/2008. Pte: Xiol Ríos, Juan Antonio.

Depende de

1º.- Limitaciones contenidas en los Estatutos.

2º.- Limitaciones legales art. 7.1 LPH.

3º.- ¿Limitaciones legales art. 7.2 LPH.? “ad cautelam”. No es necesario que se

materialice la actuación para prohibirla..

EJEMPLO DE ESTATUTOS NO PROHIBITIVOS (J.O. 457/11)

Art. 6: “Los apartamentos sólo podrán ser destinados a su uso natural de servir de

casa-habitación de sus usuarios, y nunca podrán establecer en ellos, clínicas,

hospederías e industrias…”.

Art. 7: “Los locales de negocios y bajos podrán destinarse a todo aquello que autorice

la legislación municipal. Quedan proscritas por tal motivo las instalaciones de

carnicerías, pollerías, pescaderías, verdulerías, cacharrerías, carbonerías y hornos de

cocción…”.

Desestimación de la demanda de la Comunidad. Confirmada por la A.P.

S E N T E N C I A

En la ciudad de Cartagena, a nueve de abril de dos mil doce.

Vistos por el Ilmo. Sr. D. Rafael Ruiz Giménez, Magistrado-Juez Titular del

Juzgado de Primera Instancia número cuatro de esta ciudad los presentes autos de

juicio ordinario, seguidos en este Juzgado con el nº.457/11, a instancias de la

Comunidad de Propietarios “TORRE HEXAGONAL Y SUS BASAMENTOS”,

representada por el/la Procurador/a de los Tribunales D./Dª. Maria del Mar

Posadas Molina y asistidos por el/la Letrado/a Sr./Sra. Marco Conesa, contra D.

EUSEBIO MANUEL MARTINEZ GIMÉNEZ, Dª. TRINIDAD NICOLAS

PEREZ, D. MANUEL MARTÍNEZ JIMENEZ Y Dª. ROCIO MENDEZ

ESPARZA, representados por el/la Procurador/a de los Tribunales D./Dª. Soledad

Para Conesa, y asistidos por el/la letrado/a Sr./Sra. Solano Alvarez, en el ejercicio

de una acción de Propiedad Horizontal.

SEGUNDO.- Para la resolución de la primera cuestión de fondo que se plantea y

según reiterada doctrina de las Audiencias Provinciales (SS AP de Tarragona 23-5-

02, AP de Madrid de 31-3-03, entre otras), hay que tener en cuenta los siguientes

principios aplicables:

a) Quien es propietario de una cosa según el artículo 348 del Código Civil se

presume que también ostenta todas las facultades de libre disposición, y entre ellas

la de darle el destino que tenga por conveniente, sin otras limitaciones que las

establecidas en la ley.

b) En la Exposición de Motivos de la Ley 49/1960, de 21 de julio, se dice: "El

sistema de derechos y deberes en el seno de la propiedad horizontal aparece

estructurado en razón de los intereses en juego. Los derechos de disfrute tienden a

atribuir al titular las máximas posibilidades de utilización, con el límite

representado tanto por la concurrencia de los derechos de igual clase de los demás

cuanto por el interés general, que se encarna en la conservación del edificio y en la

subsistencia del régimen de propiedad horizontal, que requiere una base material y

objetiva". El propietario puede destinar su piso o local al uso o goce que tenga por

conveniente, siempre que no resulte prohibido por la ley y no perjudique el

derecho de los demás propietarios.

c) El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal permite que el título constitutivo

de la propiedad horizontal contenga reglas específicas de constitución y ejercicio

del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del

edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios... formando un

estatuto privativo... Con lo que aparte las prohibiciones que puedan nacer de la ley

en torno al uso o destino de un piso o local por su propietario, pueden existir otras

previstas en el Título Constitutivos y también en los eventuales Estatutos. Así se

infería del párrafo tercero del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal de

1960, y ahora de un modo más rotundo y claro del núm. 2 del mismo precepto tras

la modificación operada por la citada Ley 8/1999, al decir que al propietario y al

ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del

inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca

o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas,

insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

d) Las disposiciones estatutarias por las que se prohíba destinar los pisos o locales

a alguna actividad debe ser clara, precisa y terminante, sin que su oscuridad pueda

perjudicar a quien por ser dueño del inmueble se presume que lo disfruta

libremente y sin limitaciones - STS de 10-7-95, 31-5-96 y 25-10-96-.

e) Las reglas estatutarias deben interpretarse con arreglo a las normas

hermenéuticas de la voluntad contractual contenidas en los artículos 1281 a 1289

del Código Civil. Interpretación, que al versar sobre una limitación a la propiedad,

debe ser restrictiva -STS de 7-2-89, 5-3-90, 17-11 y 21-12-93, 10-7-95, 11-4-97 y

30-5-01-.

En igual sentido las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y el

Notariado de 12 de diciembre de 1986, 20 de febrero de 1989 y 23 de marzo de

1998, pues siendo la regla la posibilidad de todo uso de los elementos privativos,

siempre que sea adecuado a su naturaleza respectiva y no vulnere los límites

genéricos de toda propiedad o los específicos de la Propiedad Horizontal,

cualquier limitación que se establezca en el título constitutivo aparte de ser

formulada con claridad y precisión, debe ser objeto de interpretación estricta.

Pues bien, partiendo de la doctrina antes expuesta, y sin que sea objeto de

discusión que en el título constitutivo o en los estatutos se puede restringir el

derecho de propiedad de los elementos privativos, limitando el destino que se

podrá dar a los mismos y prohibiendo una serie de actividades, resulta que no

consta que, ni en el título constitutivo, ordinariamente integrado en la escritura

pública de obra nueva y división horizontal (no aportado a autos), ni en los

Estatutos (sí aportado como documento nº. 29 de la demanda), se prohíba a los

propietarios de los locales comerciales destinar los mismos a vivienda o a

satisfacer la necesidad de habitación. Ni mucho menos que tal prohibición pudiera

tildarse de precisa y clara de tal forma que pudiera servir de fundamento para

estimar la demanda impidiendo a los demandados la efectividad de tal

transformación.

En efecto, en el artículo 5 de los Estatutos se hace regencia a que “En los locales

de negocio de la planta baja de la finca, sus propietarios quedan facultados para

poder en cualquier momento realizar las obras de decoración y cambio interno de

sus estructuras (rasgar o modificar el muro frontal del inmueble y aumentar, hasta

el límite de sus propios linderos, el tamaño de sus respectivos huecos exteriores)

respetando los pilares y vigas de sustentación del edificio y debiendo realizar los

trabajos siempre con arreglo a proyecto (que apruebe previamente la Comisión

Delegada de la Comunidad, y en caso de negativa de ésta, la Comunidad misma

por mayoría de votos…”. Ciertamente, no consta que una Comisión Delegada, o la

Comunidad misma, hubiera aprobado el proyecto básico y de ejecución de tales

labores de transformación (proyecto elaborado por la arquitecto Dª. Ana Roche

Jiménez, aportado por el demandado junto con su escrito de 15 de diciembre de

2012); pero tal aprobación se trata del cumplimiento de una obligación formal

pues lo realmente relevante es la existencia de una causa o razón material que

justificase tal falta de aprobación. Por tanto, la omisión de tal aprobación

comunitaria o, si se quiere, la ausencia de ratificación del correspondiente proyecto

arquitectónico, nunca podrá amparar el éxito de la demanda interpuesta salvo,

claro está, que se alegase y acreditase por la Comunidad actora que tal proyecto, o

su ejecución material, adolece de vicios o defectos que justificase o motivase una

oposición razonada al mismo (o a su aprobación) lo que no consta, como se

explicará posteriormente. Por consiguiente, tras la lectura de tal apartado del

estatuto cabe concluir con que no existe una prohibición expresa, y precisa a los

fines interesados en la demanda, de tal forma que, entender lo contrario sería,

cuando menos, forzado e ilógico.


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