Referències Legals: Capítol III del Títol V del llibre 5è del Codi Civil de Catalunya (CCC.); Llei 5/2015. “Regim Jurídic de la Propietat Horitzontal”.
Si vostè és propietari d’un habitatge o d’un local comercia que està integrat en una comunitat de propietaris, un dels moments que caldrà que tingui en compte serà el dia que vulgui iniciar uns treballs de reforma en la seva propietat.
Quins passos s’han de seguir per evitar complicacions? Tot depèn de les obres a realitzar. Pot tenir previst canviar l’estètica exterior del tancament de l’edifici, com ara finestres, persianes, baranes, pintura dels paraments exteriors; o potser vol reformar el lavabo o qualsevol altre tipus de reforma.
Cada obra comporta primer fer una sèrie de gestions i la seva realització pot estar condicionada a la voluntat, o no, de la resta de copropietaris.
Si deixem per un moment l’aplicació del marc legal corresponent a les Comunitats de Propietaris, hem de saber que també cal tenir en consideració els aspectes que regula l’ordenança municipal en matèria d’obres (pot ser diferent en cada població). És a dir, de res ens serviria tenir el consentiment de la nostra Comunitat de Propietaris per una obra concreta que volem realitzar, si aquesta obra estigués prohibida en l’ordenança municipal. Per això, el primer pas a realitzar és el de fer una consulta a l’Ajuntament per conèixer si les obres a executar estan permeses i si necessitem una llicència d’obres.
Les obres estan catalogades com a MÍNIMES, MENORS o MAJORS.
Les obres MÍNIMES (Capítol 3, Secció 1, subsecció 3, article 46, ordenança d'activitats urbanístiques de Torredembarra) entrarien dins del concepte de les notificades a l’Ajuntament, sense més documentació complementària. Les obres MENORS serien les que, per la seva senzillesa constructiva i escassa complexitat tècnica, no requereixen d’un projecte tècnic per a la seva realització, segons diu el capítol 3, Secció 1, article 37.3 de l’Ordenança Municipal de Torredembarra. Les obres MAJORS, serien les definides com les que, per la seva importància constructiva i complexitat tècnica, sí que requereixen d’un projecte elaborat per un tècnic professionalment qualificat, segons diu l’article 75è. del Reglament d’Obres, Activitats i Serveis (ROAS) de la Generalitat de Catalunya.
Una vegada es disposi de tota la informació i amb l’aprovació, en el seu cas, de l’Ajuntament del municipi on radiqui l’edifici, seria el moment d’adreçar-nos a la Comunitat de Propietaris.
S’ha de tenir en compte que caldrà notificar a la Comunitat de Propietaris el detall de les obres i la voluntat del peticionari d’executar-les. (article 553-36-3 C.C.C).
Podria ser que els treballs, com ja hem comentat anteriorment, necessitessin comptar amb l’acord de la Comunitat de Propietaris, raó per la que seria aconsellable consultar-ho primer amb l’Administrador de Finques. Seria imprescindible estudiar el Títol Constitutiu de l’Edifici (Escriptura) per saber si els Estatuts i/o les Normes que hi figuren, prohibeixen o faculten l’execució de les obres que es pretenen portar a terme. L’esmentada Escriptura l’hauria de tenir el Secretari-Administrador (articles 553-17 i 553-18 C.C.C).
En l’esmentat Títol Constitutiu de l’Edifici s’hi trobarà també la descripció de totes les entitats que conformen la seva Comunitat de Propietaris, així com l’especificació dels elements privatius i comuns que hi són integrats. Tal com s’ha avançat, s’hi poden trobar els Estatuts i/o Normes, que serien els que regularien els aspectes referents al règim jurídic real de la comunitat ( article 553-11 C.C.C ).
En els Estatuts i/o Normes, hi podria figurar, per exemple, que “Els locals comercials podran obrir noves finestres en les parets de les façanes sense el consentiment de la Comunitat”. Amb això entendríem que, si en els Estatuts i/o Normes es detalla de manera clara i especifica que es permet realitzar una obra concreta, llavors no hauríem de demanar un punt en l’Ordre del dia d’una futura Junta General de Propietaris per aconseguir el consentiment de la resta de comuners. (És important recalcar que estaríem parlant de les mateixes obres, sense entrar en suposicions i/o deduccions interessades, perquè si es donés el cas d’una negativa per part de la Comunitat, tot el procés podria acabar a la via judicial, on les deduccions i suposicions podrien no ser suficients per fer prevaler els interessos particulars).
En el cas que en els Estatuts i/o Normes no hi consti cap consentiment ni prohibició, o si tampoc existeix un consentiment, explícit o tàcit, derivat d’un acord anterior adoptat per la Junta General de Propietaris, que es tracti de les mateixes obres que ara es pretenen executar, hauríem de sol·licitar a la Presidència que inclogués la nostra petició en un punt de l’Ordre del dia d’una futura Junta General, sigui Ordinària o Extraordinària, amb la finalitat d’exposar-lo i demanar l’aprovació de la Junta General de Propietaris. Segons les majories previstes en els articles 553-25 i 553-26 del CCC., es podrien finalment dur a terme si no són contraries a la Llei i no perjudiquen directament algun comuner.
DIPLOMAT EPU EN PROPIETAT HORITZONTAL
Adam Núñez Recasens
NÚÑEZIMMOBLES