Confirmado por el Supremo: no se puede prohibir el uso turístico de una vivienda sin una mención concreta en los estatutos de la comunidad

La mera descripción del inmueble no sirve para limitar el uso de los mismos, debiendo existir una cláusula específica en los estatutos que prohíba el uso turístico.

A la hora de alquilar una vivienda para uso turístico, pueden surgir problemas con la comunidad de vecinos. En referencia a esto, el Tribunal Supremo ha fallado que la mera descripción del destino de los pisos en los estatutos de la comunidad, no constituye una limitación expresa del uso que impida el alquiler vacacional (es decir, que no basta para prohibir el alquiler turístico). Para ello, el Alto Tribunal ha determinado que se debe recoger la prohibición, de forma concreta y precisa, en una cláusula de los estatutos.

Todo empezó con una demanda interpuesta por la comunidad de vecinos contra los copropietarios de un piso que lo destinaban a alojamiento turístico. Tal como se recoge en la sentencia 725/2025, la comunidad argumentaba que dicha actividad estaba prohibida por los estatutos y, además, constituía una actividad molesta e incómoda que alteraba la convivencia, solicitando su prohibición en base al artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

En un primer momento, el Juzgado de Primera Instancia n.º 52 de Madrid desestimó íntegramente la demanda, en enero de 2021, entendiendo que la actividad de alquiler turístico desarrollada por los demandados no era contraria a los estatutos comunitarios. En este sentido, señalaron que la jurisprudencia del Tribunal Supremo exige que las limitaciones o prohibiciones sobre el uso de un inmueble consten de manera expresa para ser eficaces. Además, consideraron que no se probó una utilización anormal de las instalaciones comunitarias, ni que la actividad fuera molesta o incómoda en los términos del artículo 7 de la LPH.

La comunidad reclama

La comunidad de vecinos de propietarios decidió recurrir la sentencia, estimando esta vez su recurso la Audiencia Provincial de Madrid. Para la Audiencia Provincial, tras examinar los estatutos de la comunidad, la actividad de alquiler turístico era contraria a las normas estatutarias. Es así porque en dichos estatutos se establecía que los pisos se destinarían “a viviendas del titular propietario o arrendaticio con o sin oficinas o despachos propios de la profesión del habilitante”.

Para la Audiencia, esta regulación excluía expresamente el cambio de destino que los propietarios demandados habían hecho en su vivienda. Por ello, declararon que la actividad de alquiler turístico era contraria a los estatutos por no estar permitido ese uso y comportar un cambio de uso de residencial a terciario. En consecuencia, prohibieron a los propietarios demandados alquilar su piso para fines turísticos.

El Supremo da la razón a los propietarios: la mera descripción del inmueble no vale como limitación del uso

Tras esta segunda sentencia, los propietarios demandados decidieron interponer un recurso de casación para la unificación de doctrina ante el Tribunal Supremo. El Alto Tribunal dio la razón a los propietarios y no a la comunidad, enfatizando que la mera descripción del inmueble en los estatutos (por ejemplo, como “vivienda”) no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales. Al contrario, para que una prohibición sea eficaz, se requiere una mención clara y precisa que la establezca.

En esta línea, citaron varias sentencias previas, como la STS 728/2011, de 24 de octubre, la STS 929/2008, de 20 de octubre, y la STS 123/2006, de 23 de febrero. El Supremo señaló que, en este caso, los estatutos describían el destino de los pisos como “viviendas del titular propietario o arrendaticio”. Sin embargo, reiteró que esta mera descripción no implica una limitación de uso si no existe una prohibición fundada en una estipulación clara y precisa.

En relación con esto último, los estatutos no incluían una prohibición expresa del alquiler turístico, como sí había ocurrido en otras sentencias donde existían cláusulas estatuarias concretas que prohibían de forma explícita actividades económicas o reservaban el uso “exclusivamente residencial”. Por ello, el Tribunal Supremo concluyó que la sentencia de la Audiencia Provincial infringió su doctrina jurisprudencial, al interpretar la descripción del destino como una prohibición expresa de la actividad de alquiler turístico.

Debido a esto, estimaron el recurso de los propietarios demandados y confirmaron la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 52 de Madrid. Es decir, que en este caso la actividad de alquiler turístico no era contraria a los estatutos, ya que no existía ninguna cláusula específica en los mismos que recogiera su prohibición expresa.